Die Grundsteuerreform 2022 

Ich unter­stüt­ze Sie.

Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt hat mit Urteil vom 10. April 2018 (1 BvL 11/14) ent­schie­den, dass die bis­he­ri­ge Ermitt­lung der Grund­steu­er ver­fas­sungs­wid­rig ist. Der Gesetz­ge­ber hat infol­ge­des­sen das der Grund­steu­er zu Grun­de lie­gen­de Bewer­tungs­ver­fah­ren umfas­send refor­miert. Hier­aus resul­tier­te für alle Grund­stücks­be­sit­zer in Deutsch­land die Ver­pflich­tung, bis zum 31. Okto­ber 2022 eine Grund­steu­er­erklä­rung auf elek­tro­ni­schem Wege beim Finanz­amt abzu­ge­ben. Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, die die­se Frist ver­säumt haben, wer­den in Ber­lin im März und April 2023 sowie in Bran­den­burg im Juni 2023 vom Finanz­amt an die Abga­be erinnert.
Gern unter­stüt­ze ich Sie bei die­ser Auf­ga­be und erstel­le für Sie die­se sog. Feststellungserklärung.

Ins­ge­samt müs­sen etwa 36 Mil­lio­nen Grund­stücks­ein­hei­ten in Deutsch­land neu bewer­tet wer­den. Dies gilt unab­hän­gig davon, ob die Grund­stü­cke eigen­ge­nutzt, betrieb­lich ver­wen­det oder ver­mie­tet bzw. ver­pach­tet wer­den. Die Ver­pflich­tung zur Abga­be einer Steu­er­erklä­rung betrifft sämt­li­che Grund­stü­cke, und damit z. B. die Eigen­tü­mer von:

  • unbe­bau­ten Grundstücken
  • Ein­fa­mi­li­en­häu­sern
  • Zwei- oder Mehrfamilienhäusern
  • Eigen­tums­woh­nun­gen
  • Geschäfts­grund­stü­cken
  • gemischt genutz­ten Grund­stü­cken 
  • Wochen­end­grund­stü­cken und Ferienbungalows
  • Wald­grund­stü­cken oder land- und forst­wirt­schaft­lich ver­pach­te­ten Flächen

Damit müs­sen auch vie­le Grund­stücks­be­sit­zer han­deln, die bis­her noch nie eine Steu­er­erklä­rung beim Finanz­amt abge­ge­ben haben (z. B. Arbeit­neh­mer oder Rent­ner mit einem selbst genutz­ten Eigenheim).

Ähn­lich wie bis­her auch wird es ein drei­stu­fi­ges Ver­fah­ren geben. 

  • Nach­dem Sie die Steu­er­erklä­rung beim zustän­di­gen Finanz­amt ein­ge­reicht haben, wird das Finanz­amt den neu­en Grund­steu­er­wert durch einen Steu­er­be­scheid fest­stel­len (Stu­fe 1). 
  • Dar­über hin­aus teilt Ihnen das Finanz­amt in einem geson­der­ten Bescheid die Höhe des sog. Grund­steu­er­mess­be­trags mit (Stu­fe 2). 
  • Schließ­lich legt dann die Gemein­de oder Stadt den end­gül­ti­gen Betrag der Grund­steu­er fest, indem sie den ent­spre­chen­den Hebe­satz anwen­det und einen Grund­steu­er­be­scheid erlässt (Stu­fe 3).

1. Janu­ar 2022: Ers­ter Hauptfeststellungszeitpunkt

Die ers­te Bewer­tung aller Grund­stü­cke ent­spre­chend der gesetz­li­chen Neu­re­ge­lung fin­det auf den Stich­tag 1. Janu­ar 2022 statt. Wer also zu die­sem Zeit­punkt eine Immo­bi­lie sein eigen nann­te, muss eine Grund­steu­er­erklä­rung abgeben.

1. Juli 2022: Beginn der Erklärungspflicht

Ab die­sem Zeit­punkt ist es mög­lich, die Erklä­run­gen zur Fest­stel­lung der neu­en Grund­steu­er­wer­te elek­tro­nisch beim Finanz­amt ein­zu­rei­chen. Eine frü­he­re Abga­be der Steu­er­erklä­run­gen ist tech­nisch ausgeschlossen.

31. Janu­ar 2023: Ende der Erklärungsfrist

Die Fest­stel­lungs­er­klä­rung war ursprüng­lich bis zum 31. Okto­ber 2022 elek­tro­nisch beim Finanz­amt ein­zu­rei­chen. Nun­mehr wur­de die Frist bis zum 31. Janu­ar 2023 ver­län­gert. Eine Nicht- oder ver­spä­te­te Abga­be kann erheb­li­che Nach­tei­le — wie z. B. die Fest­set­zung eines Ver­spä­tungs­zu­schlags (Straf­zah­lung) — zur Fol­ge haben. Ich emp­feh­le Ihnen daher früh­zei­tig zu handeln.

2. Quar­tal 2023: Erin­ne­rungs­schrei­ben der Finanzämter

In Ber­lin (Ende März bis Anfang April) und Bran­den­burg (vor­aus­sicht­lich im Juni) wer­den die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, die bis­her noch kei­ne Grund­steu­er­erklä­rung ein­ge­reicht haben, an die Abga­be schrift­lich erinnert.

In der Zwischenzeit

Nach der Abga­be der Steu­er­erklä­run­gen wer­den die Finanz­äm­ter zunächst die Grund­steu­er­wert­be­schei­de (Stu­fe 1) sowie die Grund­steu­er­mess­be­schei­de (Stu­fe 2) erlas­sen und die Infor­ma­tio­nen an die Gemein­den und Städ­te über­mit­teln. Anschlie­ßend haben die Gemein­den und Städ­te Zeit, um über die Höhe Ihrer Hebe­sät­ze zu ent­schei­den und neue Grund­steu­er­be­schei­de zu erlas­sen (Stu­fe 3).

1. Janu­ar 2025: Beginn der Erhe­bung der neu­en Grundsteuer

Die Grund­steu­er wird von den Gemein­den und Städ­ten ab dem 1. Janu­ar 2025 zum ers­ten Mal auf der Grund­la­ge der neu­en Grund­steu­er­wer­te berech­net und erho­ben. Sie müs­sen die neue Grund­steu­er also erst ab dem Jahr 2025 zah­len. Bis zum 31. Dezem­ber 2024 wird die Grund­steu­er noch nach der alten Rechts­la­ge ermit­telt und erhoben.

Ich erstel­le für Sie aus­schließ­lich Grund­steu­er­erklä­run­gen nach dem sog. Bun­des­mo­dell, also nur für Grund­stü­cke, die in den nach­fol­gend auf­ge­führ­ten Bun­des­län­dern bele­gen sind:

  • Bran­den­burg
  • Ber­lin
  • Meck­len­burg-Vor­pom­mern
  • Sach­sen
  • Sach­sen-Anhalt
  • Thü­rin­gen
  • Bre­men
  • Nord­rhein-West­fa­len
  • Rhein­land-Pfalz
  • Saar­land
  • Schles­wig-Hol­stein

In den ande­ren Bun­des­län­dern gel­ten abwei­chen­de Bewer­tungs­re­ge­lun­gen. Falls Sie (auch) hier Grund­stü­cke besit­zen, emp­feh­le ich Ihnen, einen Steu­er­be­ra­ter aus dem jewei­li­gen Bun­des­land zu beauftragen.

Die Grund­steu­er­re­form betrifft alle Immo­bi­li­en­be­sit­zer und damit vie­le Mil­lio­nen von Steu­er­pflich­ti­gen. Es gibt eine Viel­zahl von Inter­net­sei­ten, die sich mit ihr beschäf­ti­gen. Ich emp­feh­le Ihnen vor allem die nach­fol­gen­den Infor­ma­ti­ons­por­ta­le: 

Für die Grund­steu­er­erklä­rung sind je nach Ein­zel­fall ins­be­son­de­re fol­gen­de Anga­ben zum Grund­stück erfor­der­lich (jeweils zum Stich­tag 1. Janu­ar 2022):

  • die Lage des Grund­stücks (Adres­se, Gemar­kung, Flur­num­mer, Flurstücksnummer)
  • das Akten­zei­chen des Finanz­amts, 
  • die Grund­stücks­flä­che,
  • die Art der Nut­zung des Grundstücks,
  • der Boden­richt­wert,
  • Die Eigen­tums­ver­hält­nis­se,
  • die Gebäu­de­art,
  • die Wohn­flä­che in qm,
  • die Nutz­flä­che in qm,
  • die Brut­to­grund­flä­che in qm,
  • das Bau­jahr der Gebäude
  • die Anzahl der Gara­gen oder Tiefgaragenstellplätze
  • Grund­steu­er­be­frei­un­gen
  • Infor­ma­tio­nen über Kern­sa­nie­run­gen und Abbruchverpflichtungen
  • Erklä­rung, ob das Grund­stück ein Bau­denk­mal ist oder zu meh­re­ren Gemein­den gehört

Aber kei­ne Sor­ge: Gern unter­stüt­ze ich Sie dabei, falls Sie unsi­cher sind, wo Sie die Infor­ma­tio­nen her­be­kom­men sollen.

Die not­wen­di­gen Anga­ben, die man zur Erstel­lung der Steu­er­erklä­run­gen benö­tigt (sie­he hier­zu oben), kön­nen Sie über­wie­gend aus den Ihnen bereits vor­lie­gen­den Unter­la­gen ent­neh­men, und zwar bspw.:

  • Infor­ma­ti­ons­schrei­ben der Finanz­ver­wal­tung zur Abga­be der Grund­steu­er­erklä­rung (sofern im jewei­li­gen Bun­des­land ein sol­ches Schrei­ben ver­sandt wird)
  • Grund­buch­aus­zug
  • Kauf­ver­trag
  • Schen­kungs­ver­trag
  • Tei­lungs­er­klä­rung (insb. bei Eigentumswohnungen)
  • Bau­un­ter­la­gen
  • Miet­ver­trag
  • Sons­ti­ge Flä­chen­be­rech­nun­gen (Wohn­flä­che, Nutz­flä­che, Brut­to­grund­flä­che — je nach Grundstücksart)
  • Letz­ter Ein­heits­wert­be­scheid und ‑Ein­heits­wert­mess­be­scheid (erhält man meist kurz nach dem Eigen­tums­er­werb am Grund­stück vom Finanzamt)
  • Letz­ter Grund­steu­er­be­scheid (von der Stadt oder Gemeinde)

Für die Erstel­lung der Erklä­run­gen und die Plau­si­bi­li­täts­prü­fung Ihrer Anga­ben im Vor­er­fas­sungs­bo­gen benö­ti­ge ich eine elek­tro­ni­sche Kopie der Unter­la­gen in Form von PDF-Dokumenten.

Je nach Art des Grund­stücks und teil­wei­se auch zur Bestim­mung der Gebäu­de­art benö­ti­gen Sie die Wohn­flä­che, die Nutz­flä­che oder die Brut­to-Grund­flä­che. Die­se Infor­ma­tio­nen befin­den sich regel­mä­ßig in Kauf­ver­trä­gen, Miet­ver­trä­gen etc. Falls Ihnen die Flä­chen nicht vor­lie­gen soll­ten, kön­nen Sie sie nach der sog. Wohn­flä­chen­ver­ord­nung bzw. DIN 277 selbst ermit­teln. Andern­falls kön­nen Sie auch gern jeman­den damit beauf­tra­gen, wie bei­spiels­wei­se: Klaus Küh­ne Immo­bi­li­en (immokk.de)

Auf der Stu­fe 1 des Ver­fah­rens wird der Grund­steu­er­wert für jedes Grund­stück ermit­telt. In Abhän­gig­keit von der Gebäu­de- bzw. Grund­stücks­art kommt dabei ent­we­der das sog. Ertrags­wert­ver­fah­ren (für Wohn­grund­stü­cke) oder das sog. Sach­wert­ver­fah­ren (für Nicht-Wohn­grund­stü­cke) zur Anwen­dung. Die jewei­li­gen Berech­nun­gen sind mehr­stu­fig und kom­plex und im Bewer­tungs­ge­setz und sei­nen Anla­gen gere­gelt. 

Der Grund­steu­er­wert wird dann auf der Stu­fe 2 mit der Steu­er­mess­zahl mul­ti­pli­ziert; hier­aus ergibt sich der Grund­steu­er­mess­be­trag. 

Auf der Stu­fe 3 wird die Grund­steu­er durch die Gemein­de oder Stadt fest­ge­setzt, indem der Grund­steu­er­mess­be­trag mit dem anwend­ba­ren Hebe­satz mul­ti­pli­ziert wird.

Ihre Vorteile, wenn Sie mich beauftragen

Wenn Sie mich mit der Erstel­lung der Grund­steu­er­erklä­rung beauf­tra­gen, haben Sie fol­gen­de Vorteile:

  • Sie müs­sen sich nicht beim Els­ter-Por­tal regis­trie­ren und um (fast) nichts kümmern
  • Erstel­lung Ihrer Steu­er­erklä­rung durch einen Steuerberater
  • Ver­mei­dung von Steu­er­fal­len, damit Sie nicht zu viel Grund­steu­er zahlen
  • Unter­stüt­zung bei der Ein­ord­nung der Gebäudeart
  • Klä­rung, wel­che Infor­ma­tio­nen und Unter­la­gen in Ihrem Fall benö­tigt werden
  • Unter­stüt­zung bei der Ermitt­lung der Wohn­flä­che, Nutz­flä­che oder Bruttogrundfläche
  • Ein­fa­cher Vor­er­fas­sungs­bo­gen (aus­füll­ba­res PDF, auch ausdruckbar)
  • Beant­wor­tung Ihrer offe­nen Fragen
  • Plau­si­bi­li­täts­prü­fung anhand Ihrer Ver­trä­ge, Anga­ben und Unterlagen
  • Ein­fa­che und orts­un­ab­hän­gi­ge Kom­mu­ni­ka­ti­on über E‑Mail, Tele­fon und / oder Skype
  • Erläu­tern­de Zusam­men­fas­sung nach der Erstellung
  • Ermitt­lung der vor­aus­sicht­li­chen Grundsteuerbelastung
  • Prü­fung der Steu­er­be­schei­de, so dass Feh­ler der Finanz­ver­wal­tung erkannt werden

Ste­fan Lauterbach
Steu­er­be­ra­ter

Welche Steuerberatungsgebühren werden entstehen?

Mein Hono­rar ist trans­pa­rent und ein­fach.  

Unbebaute Grundstücke

(Bau­land, Bauerwartungsland)

250 €

(inkl. Umsatz­steu­er, ein­ma­lig je Grundstückseinheit)

Ein- und Zweifamilienhäuser
sowie Eigentumswohnungen

475 €

(inkl. Umsatz­steu­er, ein­ma­lig je Grundstückseinheit)

Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte, sonstige sowie land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

650 €

(inkl. Umsatz­steu­er, ein­ma­lig je Grundstückseinheit)

Falls der Grund­steu­er­wert höher als 1.000.000 € ist, erhöht sich das Hono­rar pau­schal um 25 %; ab einem Grund­steu­er­wert von 3.000.000 € erhöht sich das Hono­rar pau­schal um 50 %.
Die Prü­fung der Steu­er­be­schei­de wird geson­dert abge­rech­net; pro Bescheid beträgt das Hono­rar 45 € (inkl. Umsatzsteuer).
Soll­ten Sie mehr als 3 Grund­stü­cke haben, erstel­le ich Ihnen gern ein sepa­ra­tes Angebot.

Ich möchte die Steuererklärung gern selbst erstellen, habe aber steuerliche Fragen

Selbst­ver­ständ­lich kön­nen Sie die Steu­er­erklä­rung auch selbst erstel­len und elek­tro­nisch beim Finanz­amt ein­rei­chen. Hier­zu kön­nen Sie das kos­ten­lo­se Por­tal der Finanz­ver­wal­tung (www.elster.de) oder einen der ver­schie­de­nen Soft­ware­an­bie­ter nut­zen. Falls Sie in die­sem Zusam­men­hang Fra­gen haben, unter­stüt­ze ich Sie auch gern. Neh­men Sie ein­fach unten Kon­takt mit mir auf, dann kön­nen wir ein Online-Bera­tungs­ge­spräch füh­ren. Das Hono­rar bemisst sich in die­sem Fall nach der auf­ge­wen­de­ten Zeit für die Bera­tung (min­des­tens eine Stun­de, der Stun­den­satz beträgt 140 € zzgl. Umsatz­steu­er). 

Ich möchte Sie gern beauftragen, was ist zu tun?

Bit­te fül­len Sie das Kon­takt­for­mu­lar aus. Ich mel­de mich anschlie­ßend tele­fo­nisch bei Ihnen.

Angaben zum Grundstück

Anzahl der Grund­stü­cke sowie Anga­ben zu Grund­stücks­art (z. B. unbe­bau­tes Grund­stück, Geschäfts­grund­stück, Ein­fa­mi­li­en­haus etc.), Grund­stücks­flä­che, Wohn­flä­che, Nutz­flä­che bzw. Brut­to­grund­flä­che, Gemein­de bzw. Bundesland

Besonderheiten

Platz für Erläu­te­run­gen, falls nur eine Bera­tung zu Ein­zel­the­men gewünscht ist, oder für sons­ti­ge Fra­gen oder Anmer­kun­gen, die Sie haben

zur Daten­schutz­er­klä­rung